Μετοχές REIT. Η νέα εποχή στις επενδύσεις ακινήτων
Η αγορά μιας κατοικίας, είναι μια από τις πιο ευχάριστες αγορές που μπορεί να πραγματοποιήσει κάποιος κατά τη διάρκεια της ζωής του.
Μια κατοικία στην οποία θα έχει τον πρώτο και τον τελευταίο λόγο, με την αξία της να ανεβαίνει μακροπρόθεσμα και που μια μέρα θα κληρονομήσουν τα παιδιά του.
Ακόμα και εάν δεν κατοικεί ο ίδιος στο ακίνητο, μπορεί να το εκμεταλλευτεί ως airbnb ή να το νοικιάσει, αποκτώντας ένα εισόδημα.
Κάπως έτσι έχει δημιουργηθεί μια νέα κατηγορία επενδυτών που καταφεύγουν σε στεγαστικά δάνεια για να αγοράσουν ακίνητα χωρίς όμως να αντιλαμβάνονται τους κίνδυνους που ελλοχεύουν και τα πραγματικά κόστη που επωμίζονται.
Αν για παράδειγμα πέσουν σε κακοπληρωτή ενοικιαστή, είναι βέβαιο ότι θα χάσουν ενοίκια, δέν αποζημιώνονται για τον χρόνο που μένει ξενοίκιαστο, ενδεχομένως να προκύψουν νομικά έξοδα, αλλά και επιπλέον δαπάνες λόγω φθοράς του ακινήτου.
Σε περίπτωση δε, που οι ίδιοι αδυνατούν να είναι συνεπείς με τις δανειακές τους υποχρεώσεις, κινδυνεύουν ακόμα και με κατάσχεση του ακινήτου.
Κι ενώ στην αγορά υπάρχουν χρυσές ευκαιρίες για τους αγοραστές με μετρητά, (ακίνητα δηλαδή με τιμή αρκετα χαμηλότερη από την εμπορική αξία), εάν εσείς δεν ανήκετε σε αυτή την κατηγορία, θα πρέπει να σκεφτείτε καλά εάν αξίζει το ρίσκο μίας τέτοιας επένδυσης.
REIΤ, μια νέα εναλλακτική πρόταση
Οι μετοχές REIΤ ανοίκουν σε εταιρείες που κατέχουν ακίνητα προς εκμετάλλευση.
Δηλαδή ενοικιάζουν μέσα από μακροπρόθεσμα συμβόλαια τα ακίνητά τους (σχεδόν πάντα σε ισχυρούς ενοικιαστές) και εκτός από τα έσοδα από ενοίκια, πριμοδοτούνται και από μια σειρά ισχυρών φορολογικών απαλλαγών εφοσον προσφερουν το 90% των εσοδων τους ως μερισμα στους μετοχους τους, δεσμευομενοι απο το πλαισιο νομου λειτουργίας τους.
Δεν είναι απαραίτητα developers, δηλαδή δεν αναλαμβάνουν το έργο από τα θεμέλια άρα διατρέχουν σαφώς χαμηλότερους κινδύνους. Καποιες απο τις γνωστοτερες REIT στις ΗΠΑ ειναι οι εξης
- Realty Income Αριθμος ακινητων 6.400+, Ετος ιδρύσεως 1969, Αριθμός εργαζομένων 194.
- Simon Proprerty group Αριθμος ακινήτων 204, Ετος ιδρυσεως 1993 Αριθμος εργαζομένων 4.150
- Boston Proprerties Inc Αριθμος ακινήτων 196. Ετος ιδρύσεως 1970, Αριθμος εργαζομένων 760
- Federal Realty Inv Trust Αριθμος ακινήτων 104, Ετος ιδρύσεως 1962, Αριθμος εργαζομένων 313
- AGNC Investment Corp Αριθμός ακινήτων – , Ετος ιδρύσεως 2008, Αριθμος εργαζομένων 51
Πλεονεκτήματα των REIT
Το βασικό πλεονέκτημα ασφαλώς και είναι το κέρδος. Οι μετοχές REIT προσφέρουν μερισματικές αποδόσεις που υπερβαίνουν το 3% ανα ετος και αποδίδονται τμηματικά καθε μηνα
Συγκεκριμένα
- Realty income 4.48% (θα λάβετε 3.13%)
- Simon Property Group Inc 7.45% (θα λάβετε 5.21%)
- Federal Realty Investment Trust 5.27% (θα λάβετε 3.68%)
- Boston Properties: 4.41% (θα λάβετε 3.08%)
- AGNC Investment Corp: 10.18% (θα λάβετε 7.12%)
*Η Αμερικανικη κυβερνηση παρακρατά αυτόματα το 30% των μερισμάτων στους δικαιούχους απο την Ελλάδα.
Να σημειωθεί ότι με βάση τα τρέχοντα δεδομένα, η μετά από φόρους απόδοση ενοικίου ενός σπιτιού στην Αθήνα δεν υπερβαίνει το 4%, ακόμη και σε περιόδους που είναι ενοικιασμένο για δώδεκα μήνες το χρόνο.
Η μερισματική απόδοση των REIT είναι βέβαια με βάση τουλάχιστον τα τρέχοντα δεδομένα σαφώς υψηλότερη και από τα πραγματικά επιτόκια των τραπεζικών καταθέσεων (ακόμη και των προθεσμιακών) Για τους λόγους που προαναφέραμε, ο επενδυτικός κίνδυνος είναι μικρός συν το δεδομένο ότι αυτός ο κίνδυνος περιορίζεται ακόμη περισσότερο λόγω και του ότι τα ακίνητα των REIT τα διαχειρίζονται εξειδικευμένοι επαγγελματίες της αγοράς.
Φυσικά, στα πλεονεκτήματα θα πρέπει να προστεθούν και το γεγονός ότι, η εμπορευσιμότητα μιας μετοχής είναι πολύ υψηλότερη από αυτή ενός ακινήτου. Δηλαδή, μια μετοχή πουλιέται σε ελάχιστα λεπτά κατα τις ωρες λειτουργιας του αμερικανικου χρηματηστηριου (5 μερες την εβδομαδα εκτος αργιων), ενώ ένα ακίνητο σε κάποιους μήνες, το χαμηλό κόστος συναλλαγών, η αυξημένη ρευστότητα και το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς που τις διέπει.
Επίσης όποιος επενδυτής χρειάζεται μετρητά, μπορεί να πουλήσει το 10% των μετοχών του, σε αντίθεση με έναν ιδιοκτήτη διαμερίσματος, που δεν μπορεί να πουλήσει μόνο ένα δωμάτιο!
Δε θα πρέπει τέλος να ξεχνάμε πως η διατήρηση ενός ακινήτου συνεπάγεται φόρους, γραφειοκρατικές διαδικασίες (φορολογικές δηλώσεις, κτηματολόγια και άλλα σχετικά) και φυσικά πολύ τρέξιμο για τη διαχείριση και τη συντήρησή του (να επιδιορθωθούν βλάβες, αναζήτηση ενοικιαστή που έφυγε, κ.λ.π)
Μειονεκτήματα των REIT
Όσο κι αν στίψετε το μυαλό σας, δε θα βρείτε τίποτα σ αυτή τη ζωή που να έχει μόνο πλεονεκτήματα. Το ζητούμενο είναι τα όποια κακώς κείμενα να μην επισκιάζουν τα θετικά στοιχεία ενός αντικειμένου που σας ενδιαφέρει.
Στη περίπτωση των REIT, τα αρνητικά είναι η έλλειψη ελέγχου της διαχείρισης και η μεγαλύτερη διακύμανση από τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα. Εαν πτωχεύσει μια REIT το πιθανότερο ειναι πως οι επενδύτες θα χάσουν τα χρήματα τους.
Ζυγιζοντας τα θετικα και τα αρνητικα, καταλαβαίνει κάποιος ότι να είναι τοποθετημένος σε μια μετοχή REIT είναι ίσως προτιμότερο από το να καταφύγει σε στεγαστικό δάνειο. Μιλάμε ουσιαστικά για ένα πραγματικό παθητικό εισόδημα, αφού τα μερίσματα κατατίθενται αυτόματα και δεν χρειάζεται να κάνετε τίποτα απολύτως.
Και το καλύτερο; Μπορείτε να αγοράσετε μετοχές REIT με ελάχιστα χρήματα αφού δεν υπάρχει κατώτατο αλλά ούτε και.. ανώτατο όριο.
Η επιλογή είναι δική σας.
Σας ευχαριστώ για την ανάγνωση,
Ρεσάτ Αλάγιαλης, MBA